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中洲控股收购惠州项目股权暨关联交易点评:收购大股东资产稳步推进

发布时间:2014-05-14    研究机构:民生证券

一、事件概述

公司公告以11.56亿的价格收购惠州中洲置业、康威投资和昊恒地产股权,收购完成后,公司获得惠州金山湖三的项目,合计占地面积39.01万平,合计建筑面积89.60万平。

二、分析与判断

收购大股东项目稳步推进,体现民企高效率2013年11月中洲集团变成为公司第一大股东时承诺将在五年之内解决同业竞争问题,今年2月公司即公告了计划现金收购大股东惠州三个项目的提示性公告,到如今完成资产评估定价并通过董事会审议,收购在稳步推进,也体现出民企的高效率。

项目定价基本合理公司收购康威投资支付对价0.53亿元,加公司负债1.21亿元(主要为股东借款),相当于以1.74亿元收购康威投资持有的商业项目,该项目建面13.07万平,楼面地价1331元/平,相对于周边9000元/平的住宅销售均价,该地价较有吸引力。同时昊恒地产的主要资产中筑花园和湾上花园合计建面76.53万平,收购对价加公司负债合计约26.62亿元,相当于每平米3478元,因中筑花园已开工并有预售回款,部分建安成本也包含在收购价中,销售均价约9000元/平,定价也属合理范围。

未来大股东地产项目有望将陆续注入上市公司,三年复合增速50%完成概率大大股东中洲集团实力雄厚,土地储备近千万方,此外还拥有4个大型旅游地产项目,未来均有可能逐步注入上市公司。公司年报披露三年规划中,业绩复合增长率达到50%,根据公司自身项目结算及大股东土储注入上市公司的速度,我们认为大概率将完成目标,公司拥有极高成长性。

三、盈利预测与投资建议

收购事宜尚需股东大会通过,不考虑收购项目,预计公司2014-2015年净利润同比分别增长53.8%和29.2%,EPS为2.60和3.36元,对应PE分别为9X和7X,NAV估值51.42元,本次收购完成后新增项目将再贡献每股NAV4.47元。给予“强烈推荐”评级。

四、风险提示:

地产调控进一步收紧;销售不及预期。

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