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港珠澳大湾系列研究二:深圳城市更新,大湾之上,城市生长!

发布时间:2017-05-16    研究机构:海通证券

深圳城市更新的背景和意义。深圳城市更新主要是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)按照城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。作为一个受到天然地理因素限制而导致土地资源不足的城市,城市更新对深圳的意义非常重大。此外,研究城市更新对于其他城市如何充分利用存量土地二次开发,同样具备借鉴意义。

粤港澳大湾区建设,带来深圳加速城市更新步伐。粤港澳大湾区的发展离不开城市片区功能的改造升级,离不开产业集聚带来的资源整合和产业升级,离不开与产业工人息息相关的住房建设,更离不开与之配套的土地资源的重组供应。所以,整体粤港澳大湾区的推进对于新增土地、以及存量土地升级的需求在不断上升。处于粤港澳核心地区的深圳,尤其需要通过城市更新来进一步释放存量土地资源。

深圳城市更新的类别和流程。城市更新分为三类,分别是综合整治类、功能改变类和拆除重建类。深圳城市更新历程大致分为四大阶段:1)报城市更新单元计划;2)报城市更新单元规划;3)确定单一实施主体;4)建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证。

深圳城市更新目标。十三五规划期内,争取全市完成各类更新用地规模30平方公里。其中,拆除重建类更新用地供应规模为12.5 平方公里。在规划期内,完成城市更新固定资产投资约3500 亿元。在城中村改造方面,完成100个城中村或旧住宅、旧商业区综合整治项目,完成约20 个城中村住宅改造项目,满足50 万人的现代化住房需求。力争通过更新配建人才住房和保障性住房约650 万平方米,配建创新型产业用房总规模约100 万平方米。

深圳城市更新的主要影响包括:1)对区域房地产新开工影响。假设每年新增供应面积全部转化为新开工面积,则2016 年到2020 年新开工面积每年在800 到900 万平方米左右;2)对区域地产投资影响。按照深圳市城市更新十三五计划,深圳2016 年到2020 年的房地产开发投资有望保持8%左右年均增速;3)对区域供给和房价的影响。对增加供给,缓和供需矛盾起到积极意义。但从历史情况看,仅仅单纯增加供应并不是、也不能成为抑制房价上涨的主要手段。

投资建议:截至2017 年5 月16 日,A 股市场动态(TTM)PE 在19.78 倍,房地产板块动态(TTM)PE 在16.9 倍。考虑深圳土地供给瓶颈,具备较强项目储备企业中长期盈利能力保障性明确,重点推荐招商蛇口、中洲控股(000042)、华联控股、金地集团、粤泰股份。

风险提示:系统性风险,拆迁民事诉讼风险,行业基本面复苏不达预期。

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