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房地产行业:企业去杠杆进行时

发布时间:2017-02-14    研究机构:中信建投证券

融资渠道限制扩散至私募资管,区域+业态细则强化

2月13日晚,中国证券投资基金业协会正式发布备案4号文,对于证券期货经营机构设立私募资产管理计划,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。本次《备案》从征求意见到正式发布仅历时1个多月,充分彰显当前管理层防范房地产泡沫风险的决心和对促进房地产长期平稳发展的坚决态度。本次《备案》的监管内容特点在于:1、明确区域管控维度:本次《备案》提出的热点城市主要是北京、上海、苏州、南京、无锡等16个已经实行限购限贷的城市。此次针对主流城市融资渠道的管控将使得土地市场热度有所冷却,这也是为什么我们对2017年投资相对悲观的一个注脚。2、明确业态管控维度:此次热点城市监管仅针对普通住宅地产,保障房、商业、工业及其他房地产项目的资管计划融资不在限制范围内。本轮周期的特点之一就在于主流城市住宅市场成交火爆,住房价格快速蹿升,因而《备案》的调控思路充分符合本轮市场特点。

明确限制多元渠道规避监管,重点在于明股实债

本次《备案》从五大方面明确限制房企融资,而相比2016年12月29日的征求意见稿,正式文件中更详细明确了“明股实债”的定义,并明确列举了其投资方式,目的在于禁止私募资管渠道违规进入房地产行业。此外为了防止层层嵌套等方式规避监管,《备案》还要求资管方通过穿透审查底层资产,以保证资金最终投向符合要求,同时对融资方、项目情况等详细披露、加强资金监管。从穿透审查的要求来看,本次监管的严厉程度是罕见的,也进一步杜绝了房企规避监管的操作空间。

房地产去杠杆进行时

我们是全市场最早且唯一提示企业去杠杆政策会不断复制和深化的卖方,去年9月份以来的房企公司债收紧、中央经济工作会议表态和此次备案管理规划4号文都持续印证我们的前瞻判断,行业各类融资渠道的限制也明确了去杠杆正在坚决进行。此次《备案》的出台,我们认为有利于行业的长期发展,也将进一步强化行业分化、强者恒强,同时需要警惕部分杠杆率较高的中小型房企,此次收紧之后将潜在影响其财务风险。在资金端管控持续强化的背景下,叠加行业景气度的回落,我们认为景气周期已经渐行渐远,板块系统性机会仍需等待,建议关注自上而下的投资机会。标的方面,我们推荐三大方向:1、价值与成长:华发股份、招商蛇口、中洲控股(000042)、阳光城;2、转型创新品种:京汉股份、滨江集团、嘉宝集团、顺发恒业。(由于多个房企是我司投行项目,无法推荐,敬请谅解)

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