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中洲控股2019年半年度董事会经营评述

发布时间:2019-08-15 19:43    来源媒体:同花顺

中洲控股(000042)(000042)2019年半年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

(一)报告期内外部环境分析

2019年上半年,中央重申"房住不炒"的政策主基调,落实一城一策、城市主体责任的长效机制。住建部连续两次预警提示,房价仍是不能碰的红线;货币政策中性偏积极,央行接连两次降准,累计释放长期资金约1.08万亿元;房地产信贷政策相较宽松,房贷利率连续6个月逐级回落;2019年棚改计划开工量同比腰斩;地方"因城施策"有收有放。

2019年上半年商品房销售面积有所下降,但销售额保持平稳增长。根据国家统计局数据,2019年上半年商品房销售面积7.6亿平方米,同比去年下降1.8%,其中住宅销售面积为6.6亿平方米,同比下降1.0%;商品房销售额7.1万亿元,比上年同比增长5.6%,其中住宅销售金额为6.1万亿元,同比增长8.4%。

行业的规模化效应不断增强,百强房企规模分化持续,行业竞争加剧。根据克而瑞权威发布,2019年上半年,TOP50房企权益金额门槛217.8亿元,门槛增幅最高达6%。其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点,龙头房企继续保持稳健高质量发展。

(二)公司的经营业态及区域竞争优势

公司以房地产开发为主营业务,主要项目分布在粤港澳大湾区、上海大都市圈、成渝和环渤海四大经济圈核心城市,其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司通过"专注区域、深耕城市、多盘联动"的区域投资策略,以"高周转、扩规模、严管控、增效益"为发展方针,聚焦客户,精益求精,全方位提高公司的项目开发能力、运营管理能力、资产管理能力。公司主要房地产项目布局如下:

1、立足粤港澳大湾区,做大做强中洲品牌。公司在深圳、惠州、广州、佛山、东莞等地均有多个优质项目。深圳是粤港澳大湾区核心城市,作为公司总部所在地,持有、运营集写字楼、酒店、商业于一体的南山区标志性建筑地标--SCC中洲控股中心;同时公司以代管代建的方式,承接了福田区在建规模达百万平米的大型综合体旧改项目――中洲湾项目;公司还拥有多个优质物业项目,其中笋岗国际物流中心项目为深圳市首批十大城市更新项目之一,由地标商务办公、创意办公、公寓及商业构成;黄金台项目位于深圳北站商务核心区内,是深圳中轴线上的核心商住项目;宝城26区项目为城市更新项目,规划功能主要为商业、办公和酒店,是该区域打造"商贸居住综合区"的重要组成部分。惠州区域土地储备充裕,2019年上半年销售业绩在淡市中保持业绩稳定。广州区域立足于湾区核心--南沙自贸区,辐射莞佛,从招拍挂、城市更新、产业导入各个纬度践行区域深耕的发展战略。目前在建项目有南沙国际风险投资中心、佛山中洲璞悦花园、东莞里程花园、东莞上一村城市更新项目等。

2、加大成渝片区发展,积极开拓西南市场。公司在成渝区域深耕多年,落地开发多个项目,其中中洲中央公园白鹭郡四期于2019年6月开盘,去化率86%;重庆半岛城邦项目上半年多次成功加推,单月销售额多次位列区域前三,有效提升了中洲的品牌效应,为进一步开拓重庆市场打下了坚实的基础。成渝区域尚有800余亩储备用地,其中锦城湖岸二期处于成都高新区核心地块,与三岔湖项目同样享有优质湖景资源,项目升值空间可期。

3、深耕上海大都市圈,奠定多盘联动基础。公司目前在上海大都市圈已形成以上海为核心逐步辐射长三角的布局,发挥上海资金、人才和地域优势,近年来持续在上海及周边区域拓展项目,现开发和销售的项目主要有:珑湾、珑悦、里程、无锡崇悦府、花溪樾院、嘉兴花溪地、花溪源著等项目。公司在上海大都市圈已经初步形成多城、多区、多盘联动格局。

4、强化青岛片区市场,探索环渤海区域发展。公司青岛半岛城邦项目连续三年稳居胶州销售金额前五,少海板块排名第一,带动少海片区置业热度,为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。

(三)报告期内公司主要经营管理工作回顾

报告期内,公司实现房地产销售面积48.69万平方米,销售金额66.46亿元,比上年同期增长11.6%。公司主要经营及管理工作如下:

1、深耕城市,稳健投资。2019年上半年,公司秉持稳健投资、稳步成长的发展理念,经对宏观政策的分析及对行业的研判,为抵御可能发生的市场风险,保证资金充沛,公司审慎投资,因城施策,同时顺利盘活部分存量土储,长期利好公司经营活动。

2、提升运营管理水平,搭建标准化体系。一方面及时调整和完善组织架构,理清管控边界及制度流程,以适应业务发展新需求;另一方面通过标准化体系的搭建,加快项目开发节奏,稳中求进,实现各项指标有质量的增长。

3、促销售、抓回款,优化提升营销管理水平。上半年公司加快推货节奏,紧抓市场窗口积极出货,快速反应,以丰富的营销措施盘点去化库存;提升客户管理和销售管理水平,严密铺排,加快回款速度;夯实营销管理基础,健全营销制度建设,优化营销管理团队。

4、拓展融资渠道,不断深化融资机构调整。2019年上半年融资余额约155亿元,融资规模整体稳定。公司有效优化融资期限结构及缓解短期偿债压力;拓展融资渠道,提高存量资产利用效率。

5、稳定资产板块现金流,发挥避风港作用。2019年上半年,公司资产板块业务累计营业收入5.45亿元,为公司提供了稳定现金流。其中,2019年上半年商业及写字楼可出租物业面积约21.2万平方米,平均出租率达89%。

(四)向其商品房承购人因银行抵押贷款提供担保的情况本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保。

人民币89.36亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。二、公司面临的风险和应对措施

1、政策风险

2019年下半年,房地产市场调控政策基调将以"稳"为第一要务,"房住不炒、因城施策",夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。热点城市调控政策仍从紧执行,不排除加码调控的可能。短期内多数三四线城市房地产市场依旧面临较大的下行压力。由此,应随时关注不同能级、不同类型城市的市场和政策动向,灵活制定不同的产品定位策略、销售策略,以应对其不确定性。

2、市场及竞争风险

随着市场成交热度降温,上半年销售规模已有所回落,但考虑到下半年房企将迎来业绩冲刺,整体成交规模还将有一定的增长,但增速或将有所放缓。房企完成全年销售目标仍有一定压力,预计下半年企业将着重发力,加速推货入市或通过降低预售价格以达成全年业绩目标。公司下半年将积极开展"造节"及全民营销等造势活动,通过整合更多业务内容和营销形式,使线上内容更加丰富,扩大品牌影响力,加速项目去化。

3、融资、信贷、利率风险

受房地产行业资金监管政策影响,房地产行业融资环境仍然严峻。融资渠道收紧、融资成本攀升的情况可能在一段时间内继续维持。公司将继续加强内部管理效率,不断强化销售回款管理,进一步拓宽融资渠道,确保公司现金流安全。

4、经营风险

公司所处的房地产行业受政策影响较大,未来政府为追求市场稳定性,会以灵活多样的政策进行调整,可能带来较大的不确定性,这对公司的经营是一大挑战,如何紧跟市场,一城一策,随时调整销售策略成为重点。公司将密切关注各地政策和市场动态,根据市场情况调整经营策略以应对政策、市场的变化,以满足公司战略发展的需要,降低公司面临的经营风险。三、核心竞争力分析

公司在房地产业务领域深耕细作30余年,形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作,逐步提升企业核心竞争力,有效地支撑了公司业绩的快速增长,为企业可持续发展提供坚实的保障。

1、战略发展规划

公司明确战略发展规划,完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系,强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力,形成"稳中求进、高质发展"的发展模式,为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。

2、运营管理团队

公司通过调整组织架构,开展人才盘点分析,并通过外部人才引进和内部培养等方式,合理配置人力资源,促进公司人力资源更加年轻化,专业化,人才结构不断完善,打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。

3、完善的员工培养体系,有竞争力的市场薪酬,丰富的激励体系。

目前公司处于快速发展期,员工具有广阔的发展空间,为员工量身打造"优才、英才、将才、帅才"加速营,助力员工成长成才。此外,公司对标市场,对薪酬激励体系进行了积极地优化,构建多层次的激励体系,形成"共创、共担、共享"的激励文化,有效地调动了员工的积极性和创造性。

4、品牌实力支撑

作为国家房地产开发一级资质企业,公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力,2019年上半年在行业屡获荣誉。

公司在第16届中国蓝筹地产年会上获得"2019蓝筹地产企业"奖项;荣登2019中国房地产上市公司测评成果发布会发布的"2019中国房地产上市公司百强榜单";在第三届中国品牌峰会上荣获"中国(行业)最具发展潜力企业"、"中国(行业)最具投资价值品牌"两大奖项。

旗下深圳中洲万豪酒店获颁缤客"好评住宿奖"、猫途鹰网"卓越奖"等在线平台奖项;获得"最佳设计酒店"、"最佳婚宴酒店"等媒体奖项;获深圳市旅游协会颁发"国际品牌15强"等殊荣。深圳中洲圣廷苑酒店获得深圳市旅游协会"深圳品牌16强"、中国饭店金马奖"城市地标酒店"以及媒体评选"年度最佳会议饭店"等奖项。

旗下中洲物业蝉联深圳市物业管理行业协会颁发的"深圳市物业管理服务企业综合实力50强"。

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